“炒掉”物業后，這個小區去年收入550萬

2024-03-13 19:46:14 未知

解聘物業公司，成立業委會自管，還賺了數百萬元......本月初，廣州海珠區祈樂苑小區迎來了“自管十周年”。因實行自管，且取得良好成效，近年來該小區引發了不少關注。

什么是小區自管？

如何實現的？

小區自管就是小區沒有物業公司，靠一個類似物業公司“董事會”的、不拿工資的業委會，實現小區清潔、安保、維修、財務等工作的運轉，還能把小區物業費保持在較低的水平。

2013年1月，因對物管服務不滿意，祈樂苑小區業主將承接小區管理業務的物業管理公司告上法庭。同年6月，小區成立了業委會；9月，業主勝訴；11月，業主決定更換物管公司。2014年2月28日，聘了新物業公司后，小區處于“半自治”狀態，但新的物管公司服務不盡如人意。2015年2月，業主投票再次“炒掉”物業，自行組建隸屬業委會的物業中心，開始全面自治。

圖為廣州海珠區祈樂苑小區門口

祈樂苑有接近1500戶住戶，最早的樓房建于1999年，小區的維護和管理是業主關心的重要問題。那么，沒有物業公司也能管好小區嗎？

據悉，該小區自治形成三層架構——最高是業委會；物業中心直屬業委會，設保安部、工程部、清潔部和行政部等；保潔員、保安等一線物管人員為基層。

在實行自管后，物業公司的利潤被節省了下來，營收利潤直接用于小區的日常維護、翻新，生活環境有了巨大的變化。前幾年，業委會應業主的要求，將小區全部樓梯房的樓梯間進行翻新。今年農歷新年前，小區又應業主的要求翻新了小區的公共廣場。

業委會成員均為兼職

不領薪酬

據悉，現在的業委會有7名骨干成員，包括企業高管、律師等。業委會成員均為兼職，不領薪酬，經業主投票同意，每年補貼給業委會2萬元活動經費。

目前，小區日常業務多在微信群交流，遇到居民提出意見，則按常規進行方案制定、業主大會投票表決。

“小區有一個管理規約，是經過大家討論通過的。”業委會負責人冼敏強表示，早在幾年前，令人頭疼的電動車就不被允許進入小區，大家投票通過的事情，必須少數服從多數。

“因為什么事都是小區業主自己做決定，所以在處理鄰里關系上，也有了大幅提升。”他說，現在居委對于我們小區自治的模式非常支持，因為我們在很多事情上從根源上避免了矛盾。

小區去年的年收入

達到了550萬元

在祈樂苑小區休閑廣場旁邊，有一個告示欄。冼敏強指著1月的小區財務公布情況，“小區專門聘了財務人員，每個月月底會公布上個月財務收支情況。”

記者看到，2024年1月該小區營業內收入為59萬余元，營業內支出則為47萬余元，薪資福利、管理費用、保潔、物資設備等費用清單被詳細列出，業主如有異議則可到服務中心去提出意見。

告示欄內貼出的2024年1月小區營業內收入明細

據了解，該小區去年的年收入達到了550萬元，包括物業費、公共停車費等，“收入大部分都用來維護小區開支和投入小區建設。”冼敏強說。

這種管理模式可以復制嗎？

小區自治何以幸福出圈？祈樂苑提供了一個先例，但這種模式可以復制嗎？

有專家指出，業主自治更適合單體樓或業主總量不大的中小規模小區，而對廣州眾多戶數動輒幾千上萬的大型小區來說，“有序”可能比“無序”更重要。

如果業主眾多，難以組織，在走相關程序時很容易流于緩慢、混亂，反而可能連基本的秩序也無法保障，最終消耗掉廣大業主的耐心和信心。

近年來，多個小區開始成立業委會或者更換物業公司，業主們為提升自身居住體驗和生活幸福感在不斷探索，也提供了一個個基層治理的范本。

新快報來源：綜合廣州廣播電視臺、南方+、廣州日報

延伸閱讀

小區部分業主成立“自治小組”驅趕物業公司，律師稱或涉嫌違法

近日，網傳一份由武漢市硚口區寶豐街道辦發布的通告稱，轄區內一小區發生物業公司被“自治小組”清場事件。

紅星新聞記者采訪獲悉，此前，硚口區寶豐街道同馨花園一期部分業主成立“自治小組”強行驅趕物業公司工作人員，后街道辦介入，稱“自治小組”不能代表全體業主做出決定。近期，小區業主就自治事項進行投票，最終未通過調整物業區域單獨管理。

受訪律師向記者表示，在未按法定程序變更物業管理區域的情況下，部分業主私下成立“自治小組”清退物業公司的行為或涉嫌違法。

小區現“自治小組”驅趕物業公司

街道辦介入

網傳由武漢市硚口區寶豐街道辦事處1月3日發布的《關于依法依規保障同馨花園一期居民小區物業管理服務的通告》顯示，2023年12月31日，同馨花園一期居民小區發生物業公司被清場事件，導致居民小區無物業服務，影響了小區居民正常生活，同時因缺乏物業管理也帶來了消防、電梯等安全隱患。

寶豐街道辦發布通告受訪者供圖

同馨花園多名業主向紅星新聞記者證實了網傳通告的真實性。他們告訴記者，小區出現的所謂“自治小組”成員名單并不明確，該小組此前還代表小區業主發布了“不向物業公司繳納物業費、轉由‘自治小組’收取物業費的公告”。去年12月31日，“自治小組”成員“強行驅趕”物業公司工作人員，導致小區環境一度混亂。

記者了解到，同馨花園一期小區的物業公司系浙江綠升物業服務有限公司武漢分公司。3月8日，該公司工作人員告訴紅星新聞記者，同馨花園小區一、二期近年均由其公司提供物業服務，近期，同馨花園一期部分業主提出不要物業公司“想自治”，因此出現被清場的情況，“具體情況以街道發布的通告為準。”

有同馨花園業主告訴記者，“清場事件”發生后，今年1月2日，當地街道辦組織相關部門聽取了小區各方居民代表意見，對小區物業管理提出了數條意見。“隨后在業主群發了那份網傳的通告，也在小區布告欄貼了通告。”

該通告稱，“目前宣布成立的同馨花園一期‘自治小組’，并沒有經業主大會由業主表決同意成立。因此，‘自治小組’不能代表全體業主做出決定。”

關于單獨成立同馨花園一期業主委員會的問題，通告稱，應當聽取區房管局的指導意見，按法定程序進行，在取得同意變更物業管理區域意見，厘清同馨花園一、二期之間公共收益及債務后，通過召開業主大會方式由業主表決成立同馨花園一期業主委員會。

投票后未通過自治事項

仍由原物業公司管理

近日，記者聯系寶豐街道辦事處核實相關情況，工作人員稱，小區業主已經就此事走完了相關投票表決流程。

記者獲取的一份寶豐街道硚北社區居委會3月1日發布的通告顯示，2月29日，硚北社區組織同馨花園一期業主對自治事項進行了意見征求。小區總戶數192戶，參與投票150戶。其中，投票同意61票，反對76票，棄權9票，無效4票。此次投票結果未通過同馨花園一期調整物業區域單獨管理。

硚北社區居委會發布通告受訪者供圖

3月8日，硚北社區居委會工作人員向記者確認了上述通告的真實性。

在同馨花園一期居住多年的張先生參與了2月29日的投票活動。他告訴紅星新聞記者，小區一期的大多數業主之所以反對“自治”，是因為小區一期體量太小，根據以往的經驗看，很難找到合適的物業公司來管理，“而不要物業公司，則又會出現‘自治’那幾天的混亂情況。”

記者注意到，《武漢市物業管理條例》第四十四條規定，物業服務期限屆滿后，業主大會沒有作出選聘或者續聘決定，物業服務企業繼續提供服務的，原物業服務合同繼續有效，但服務期限為不定期。當事人可以隨時解除合同，但是應當提前六十日書面通知對方。

3月8日，浙江綠升物業服務有限公司武漢分公司工作人員告訴記者，目前，同馨花園一期仍由該公司管理。

多名同馨花園業主介紹，因小區第四屆業委會主任汪某某在小區重大火災隱患整改工作中存在推進不力的情況，2021年8月，寶豐街道辦責令汪某某停止履職，由業主大會決定終止其委員職務。后小區業委會其他四名委員相繼辭職，業委會也不復存在。截至目前，小區并未成立新的業委會。

“目前，我們非常希望完成對上屆業委會賬目的審計，以便成立新的業委會，讓小區的管理恢復正常。”這些業主表示，這幾年，他們曾多次就上屆業委會的賬目問題向相關部門反映過情況。

律師解讀：

實踐中分割物業管理區域非常困難

寶豐街道辦事處發布的通告還稱，任何個人和單位均無權違法主張其權利。對妨礙、阻止物業公司依法提供物業服務，影響小區秩序、帶來安全風險、導致安全事故的行為，依據有關的法律、法規嚴肅處理，對于情節嚴重的，將依法追究刑事責任。

北京盈科（上海）律師事務所律師謝王鋼長期從事物業相關法律服務。他在接受紅星新聞記者采訪時表示，同馨花園一期部分業主成立“自治小組”清退物業公司可能涉嫌違法。

“一期業主和其他部分業主，屬于一個物業管理區域，不能單獨成立業委會等‘自治小組’，除非一期業主變更物業管理區域，將其所屬的房屋及設施獨立出來，成為一個單獨的物業管理區域。”謝王鋼表示。

北京安科律師事務所高級合伙人張猛律師同樣表示，由于“自治小組”不能代表業主委員會，清退物業公司的行為并不合法。當然，業主委員會選聘或變更物業公司，也有法定的程序和要求。根據《民法典》規定，業主共同決定選聘和解聘物業服務企業等事項，應當由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決，并經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。