龍頭房企組團消失的第 7 場土拍,南京樓市都經歷瞭什麼?
有些事情,往往在木已成舟時,才後知後覺。
10 月 10 日的南京土拍結束,吃瓜網友終於忍不住要問:龍頭房企都去哪瞭?
龍頭房企組團從南京土地市場消失,早在今年 6 月就已現端倪,細細數來,這已經是組團消失的第 7 場。
隻不過 6 月的 3 場土拍中,還有幾傢龍頭房企在撐場,表面上熱度依舊,實則更多的主力在撤離的路上。
如今回頭再看,7 月以來南京進行的 4 場土拍裡,中字頭房企的身影早已難覓,每次出來撐場面、抬身價都是相同幾傢房企,其他有點量級的房企多是在組隊撿漏。
1
一切都是沒錢惹的禍。
因各方面調控的收緊,2019 年下半年,房企大佬們到底有多缺錢現已無需贅述。不過我還是想從土地、新房兩個維度再稍加補充一些。
土地市場上:
截止到 10 月 10 日,今年,中海、萬科、碧桂園、華潤、綠地等龍頭房企在南京主城尚未斬獲一幅宅地,唯有恒大跑到主城較偏的東北角拿瞭一塊住宅用地;
這中間還有一個細節。在上半年的土拍參與名單中萬科、中海還是常客,但是在最近一份土拍不完整名單上,這兩傢房企並沒有露面,在榜的金地、融創、路勁似乎也意興闌珊。
6 月底,看著上半年的南京土拍成果,我都替部分大房企著急:在南京都快沒糧瞭,為啥還不拿地?
彼時,房企融資還沒陷入困境,一位房企負責人透露,有些房企會把大事壓到下半場,畢竟既要完成年度銷售任務,又要為明年準備糧草。
誰知,天有不測風雲。下半年剛準備拿地就遭遇融資難,缺錢,讓不少房企 2019 年在南京的拍地計劃暫時擱淺。
新房市場上:
別看萬科、恒大、碧桂園等大牌房企在土拍市場上安靜的出奇,那是因為他們把拿地的精力全投入到賣房上瞭。
由於在售項目少,關於恒大、碧桂園在國慶假期的瘋狂,南京人可能沒有太大感觸。那我就大致說幾個數字,讓大傢感受一下:
十一黃金周期間,房企紛紛打響搶收之戰,在這七天裡:
恒大全國銷售額 536 億元;碧桂園銷售額 253 億;
萬科、融創銷售額超 150 億;
保利、綠地、中海、新城銷售額超過 100 億;
就在 8 月,媒體還發文擔憂,市場繼續下行,不少龍頭房企距離年度銷售任務還差很多個小目標,恐難完成。
黃金周銷售數據一出,媒體立刻轉悲為喜:恒大 6000 億的年銷售任務提前完成毫無懸念。
你看看,缺錢把房企逼成啥樣瞭!
2
俗話說,一個巴掌拍不響。感情出現裂痕,雙方都有責任。
房企融資難,並不代表沒錢。關鍵一點,缺錢的時候,房企卻選擇撤走南京,為啥?
大概率也是南京市場出瞭問題。
在今年的博鰲論壇上,一些還未落子南京的房企紛紛表示 " 看好南京市場 ",但在談及公司未來攻城戰略時,卻又非常默契的集體 " 遺忘 " 南京。
有人好意提醒,你們把重要的城市漏掉瞭,房企卻淡定的表示這沒毛病:南京是我們未來考慮的對象,隻不過眼下拿地成本太高、競爭力過大,不在短期計劃進駐的城市之列。
言外之意,南京雖好,但因為種種原因,現在還隻是他們未來考慮進入的備選城市之一。
南京哭暈在廁所:以前看月亮時,叫人傢小甜甜;現在新人變舊人,叫人傢牛夫人 …
沒辦法,賬戶餘額有限,房企們隻能忍痛放棄短期內賺不到錢的城市。
緣何,房企們會認為,現在的南京難賺錢?
南京地價高已成常態,這代表城市土地價值更高,本無可厚非。關鍵在於,在房企高成本進入後,嚴格限價是一直繞不過去的坎,不僅土地價值無法通過價格體現出來,還存在即便多方面壓縮成本,也無法賺到足夠的錢這樣的難題。
再加上南京新興板塊眾多,多數區域規劃不清晰、前景不明朗,這都使得項目開發難度增加。有紮根南京的房企直接坦言:
南京市場現在的開發難度,可以排到他們房企內部的前三。
這樣下去,房企們自然無心戀戰。
再對比跟南京存在競爭的幾個城市,蘇州、無錫、常州、南通甚至徐州,不論是買地成本還是項目開發,都比南京難度相對要小。
短期內,南京限價是難以放開瞭。政策放松遙遙無期,一旦高成本在南京拿地,虧錢的風險很大。
但凡談到與錢有關的事情,房企都會變得現實,所以他們選擇瞭撤退。
3
陣痛還在繼續!
被調控打到痛點的房企,短時間內隻能趴著身子往前走,靠打折促銷賣房回血,但長遠來看不拿地或者少拿地都是不現實的。究竟如何自救,相信都是八仙過海各顯神通。
南京土地市場進一步探底也是對調控的直接反應,隻不過因自身特性,表現的尤為明顯罷瞭。
放眼至江蘇省乃至全國,土地市場降溫是大勢。就連無錫、蘇州等熱點城市近期的土拍表現也都不盡如人意。
至於南京,很明顯,在土拍降溫的同時,也在努力的增加土地供應,且每場土拍都會掛出高質量地塊,平衡市場的傾向很明顯。
沒辦法,不論從哪個角度出發,南京都有進一步穩固市場的需要,因此不論土拍結果如何,持續保證充足、優質的土地供應,都是大方向。
若問龍頭房企組團從土拍上消失,有否對南京帶來影響?答案是肯定的。
這就好比搭臺唱大戲,主角都不上臺瞭,隻剩小角色在撐場,長久以往,這戲還怎麼唱下去?
今年,南京的土地推介會次數比往年多瞭好幾場,展示的也都是優質地塊,南京渴望好房企、優質房企來拿地的心情還是比較迫切的。
還有一些剛剛崛起的板塊,明明是天選之子,放在前兩年都是爭破頭的對象,如今不巧遇到市場缺錢,不得不靠加大土地供應量來支持區域建設,略慘。
" 房不刺經 " 的道路還很長,未來,南京樓市還將繼續在這種狀態中前行。
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