中國究竟有多少空置房？

作者 | 老船長

來源 | 米筐投資（微信 ID：mikuangtouzi）

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深圳寫字樓空置率超 20%？

最近的一則消息，讓深圳住建局有些緊張。

文章引用高力國際的一份報告稱，深圳甲級寫字樓目前的空置率達到瞭 23%。尤其是前海成為重災區，截止 2019 年上半年，深圳各區域甲級寫字樓空置率分別為：福田 16.1%、南山、21.7%、前海則高達 65.7%。

文章甚至聲稱，經濟形勢下行是影響因素之一，盡管深圳上半年的 GDP 增速並未下降。

8 月初，深圳住建局終於站瞭出來：我不是，我沒有，別瞎說啊！

" 實際上，深圳寫字樓的平均空置率為 15% 左右，其中前海片區寫字樓項目正在逐步竣工、陸續招商，部分項目存在暫時性空置，是正常的情況。"

住建局還解釋說，一般寫字樓空置率處於 10%~20% 區間都是健康合理的。所以深圳的寫字樓市場整體上是健康的。

但深圳官方並沒有公佈 15% 的空置率是如何計算得來的，兩個數據的不一致，讓人不知道該相信哪個。

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寫字樓空置率誰最高？

寫字樓空置率，也可以用來觀察一個城市的經濟發展狀況。

簡單來說，寫字樓空置率，是供需之間錯配的結果。如果空置率太高，說明市場供過於求，側面反映出城市經濟存在部分泡沫；相反，如果空置率較低，說明市場供需矛盾較小，需求充沛，側面反映出城市經濟發展的動力十足。

其實，即便深圳的寫字樓空置率按 23% 算，在全國范圍內，也不是最高的。

在第一太平戴維斯統計的 11 個城市中，截至今年二季度寫字樓空置率最高的城市是天津、西安、重慶三個城市，都超過瞭 30%，已經嚴重超標。而成都、南京的空置率水平，也在 20% 上下。

這幾個強二線城市，寫字樓的空置率水平明顯偏高。主要原因大致有兩個：

一是，他們都處在城鎮化快速發展階段，短期內寫字樓供應量大，而需求尚未跟上，自然空置率就偏高；

二是，經濟經濟下行，最明顯的是天津、重慶，兩個城市近兩年經濟增速下滑明顯，尤其是天津，2018 年 GDP 增速隻有 3.6%，全國墊底，這裡面就有大量企業退租的現象存在，空置率就會上升。

而北上廣深四個一線城市，整體的空置率都比較低。其中，深圳的空置率 18% 最高，其次是上海的 11.9%，北京和廣州都低於 10%，廣州最低，僅有 4.1%，明顯健康的多。

一線城市的城鎮化水平更高，商務需求旺盛，企業總部眾多，也是經濟實力強大的體現。

但整體來看，中國寫字樓的空置率卻不容樂觀。

社科院在 5 月發佈的《中國房地產發展報告（2019）》中，引用世邦魏理仕的數據預測，2019 年底中國 17 個大中城市寫字樓平均空置率將突破 20%。

其中，天津、青島、上海、深圳、武漢、長沙等 6 個城市，將突破 10 年空置率峰值。天津甚至將會突破 40%，著實有些可怕。

而隻有北京、南京、廣州三個城市的空置率，將會保持在 10% 以下。

這背後，依然是供需錯配在影響。

據上述藍皮書，2019 年 17 個城市的寫字樓新增供應預計將突破 1000 萬平方米，同比增長超過 60%。其中，上海新增供應將超過百萬平方米。

但與此同時，需求卻在下降。藍皮書預測，2019 年全國 17 個城市寫字樓新增需求總量，將下滑至約 530 萬平方米。也就是說，實際需求隻有新增供應量的一半。

寫字樓的空置率，尚有據可查，但想要知道中國的住宅空置率是多少，就有些難瞭。

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未解之謎

中國房地產市場內，有兩個數據一直是謎一般的存在。

中國到底有多少房子？

中國房子的空置率是多少？

之所以如此，主要是因為中國以前的住房系統、民政系統與戶籍系統尚未完全打通，想要獲取中國具體的房子數量，在具體操作上是行不通的。

好在近兩年不動產登記系統開始施行，大數據算法日趨成熟，未來幾年這一數據很可能會統計出來。

但空置率的統計，就難上加難瞭。

第一，中國具體有多少房子，這個分母還無法獲知，空置率難以計算。

第二，也是目前分化最大的，是空置率的統計標準難以統一。

國際通行的空置率概念，有廣義和狹義之分。

廣義空置率，是指隻要某時刻該房屋無人居住即為空置，將裝修中的房屋、不宜居住的危房等全部視為空置，傾向於高估空置率。

狹義空置率則將裝修中的房屋、危房等從廣義空置中扣除，方法上更為科學合理。

而如何定義無人居住，以及無人居住的時間長短，成為空置率統計的關鍵。每個國傢或地區的實行標準也有不小的差異：

美國會把度假房、周末房、移動住房納入空置房統計范圍；

日本空置房定義是長期沒有人居住且連續 5 年沒有使用過自來水和電；

加拿大溫哥華對空房定義是每個月要有 25 天沒有人居住或是一年中有 4 個月無人居住；

香港則將正在裝修的住房納入空置房統計范圍。

中國則一直沒有明確的官方定義。民間多數采用 " 曬電表 "" 曬水表 "" 數燈 " 等形式，但數據無法做到準確。

為什麼官方不去統計空置率呢？

這背後牽涉的利益方太多。若空置率過高，要麼表示一個城市的炒房、投機性買房需求超標，要麼意味著這個城市的經濟活力太差，人口不足，比如東北、西部的三四線城市。這對開發商、城市執政者來說，都不是個好消息。

那，中國的空置率究竟有多少？

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真實空置率是多少？

在國際通行標準下，房屋空置率水平通常在 5%~10%，供需基本平衡；10%~20% 為危險區間。

在目前有統計的中國空置率數據中，有四個版本可供參考。

1） 國傢電網調查數據：空置率超過 10%。

國傢電網將一年一戶用電量不超過 20 度的住房視為 " 空置 "，原中央農村工作領導小組副組長兼辦公室主任陳錫文曾披露，據此測算的 2017 年大中城市房屋空置率為 11.9%，小城市房屋空置率為 13.9%。

按照這個結果，中國的空置率剛剛達到臨界線。

2） 騰訊調查數據：主要城市空置率超過 22%。

2015 年，騰訊網曾對全國 196 個城市做過網友抽樣調查，結果顯示中國主要城市的住房空置率整體水平在 22% 至 26% 之間，其中一線城市空置率 22%，二線城市 24%，三線城市 26%。

按照這個結果，中國的空置率已嚴重超過國際標準。

但讓人疑惑的是，騰訊據此報告得出的結論——在中國空置率 30% 是合理水平，可信度直接掉到瞭地上。

3）中金公司《數說中國存量住房》報告數據：2017 年末中國城鎮廣義和狹義住房空置率分別為 16.9% 和 12.1%。

在這份報告中，中金還推算瞭中國的住房總量。截至 2017 年末，中國城鎮住房總存量 261 億平方米，共計 2.7 億套（不含集體宿舍）。傢庭戶均住房 1.13 套，但城區傢庭戶均僅 1.07 套。

報告更傾向於狹義空置率的結果，即中國城區住房空置率 9.7%，城鎮總體空置率 12.1%，基本還在合理區間。

筆者也更傾向於相信這個數據，更為真實。

4） 西南財大《2017 中國城鎮住房空置分析》報告數據：2017 年我國城鎮地區住房空置率為 21.4%。

這份調查范圍覆蓋 29 個省市、364 個縣，樣本豐富。報告將空置住房定義為在調查時無人居住的住房，包括兩類：

一是僅有一套住房的傢庭因外出務工等原因而空置的自有住房；

二是多套房傢庭持有的、既未自己居住也未出租的住房 ( 包括正在裝修的房屋或期房 ) 。

報告還計算得出 2017 年全國城鎮住房總套數為 3.05 億，空置套數為 6500 萬。

在城市結構上，二線城市、三線城市空置率分別高達 22.2% 和 21.81%，遠高於一線城市的 16.8%。

因為把正在裝修和期房包含在內，空置率自然就高瞭不少。按照這一標準，中國的空置率遠高於其他歐美國傢。

無論你更相信這四個版本中的哪一個，他們都指向兩個結論：

一是，中國的空置率水平至少在 10% 以上，需要引起重視瞭；

二是，三線以下的城市空置率水平，遠高於一二線城市。城鎮化的腳步還在大踏步的前進，尤其是近兩年棚改貨幣化催生的三四線房價暴漲，以及購房熱潮，都為三四線的空置率走高，埋下瞭隱患。

而中國空置率走高，背後的幹擾因素也無比復雜。

開發商銷售造假、租金收益率太低、監管政策的缺位等等，都催生出大量空置房。

比如房產稅、空置稅等政策長期無法落地，致使空置房屋幾乎沒有持有成本，也直接助長瞭住房市場的投機情緒，尤其是在 2016 年這波行情之後，住房的投資屬性已是人人皆知。

如若空置率繼續走高，房產稅、空置稅這把政策大刀，是該落下的時候瞭。