香港樓市劇變：原來一個月賣上萬套 如今隻有六千套

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今年 5 月，國際物業顧問世邦魏理仕最新《全球生活報告》，重點分析瞭 35 個主要城市樓價，發現香港樓價貴絕全球，平均樓價高達 963 萬港元，豪宅平均樓價更達 5417 萬港元，連續第 5 年成為全球樓價最貴城市，相較之下，排在第二位的新加坡樓價隻是 682 萬港元。

香港樓市，以貴聞名全球，並且供不應求。比如 5 月份，香港土地註冊處數據顯示，香港整體樓宇買賣註冊量約 10353 宗，創下近 7 年以來按月計的新高。然而從 6 月開始，香港樓市遭遇斷崖式下滑，6 月、7 月的樓宇買賣合約分別隻有 6211 和 6380，同比下跌 32.9%、24.6%。

此外，香港土地拍賣市場價格也出現下滑。香港樓市發生瞭什麼？

香港樓市遭遇斷崖式下滑

香港土地註冊處 8 月 2 日發佈的七月份統計數據顯示，七月份送交該處註冊的所有種類樓宇買賣合約共 6380 份，同比跌 24.6%；七月份的樓宇買賣合約總值 540 億港元，同比大跌 45.7%。

下滑是從 6 月開始的。六月份送交該處註冊的所有種類樓宇買賣合約共 6211 份，再往前一個月，樓宇買賣註冊量高達 10353 宗。

從上圖可以看出，香港樓市 2018 年 7 月至今走出瞭兩波下探曲線。土地註冊處數據顯示，香港住宅市場從 2018 年 7 月開始出現下滑，環比下降瞭 9.3%。其中 2018 年 12 月，香港住宅銷售量僅有 2060 套，相較於 6 月份高峰期的 6713 套，下降瞭 69.3%。

香港樓市今年以來經歷瞭一段美好時期，樓宇買賣合約曾連續 4 個月蹭蹭往上漲，直到 6 月份戛然而止。

中原地產統計數據顯示，具有二手盤指標性數據的香港十大屋苑 2018 年交易量創過去十年新低，僅有 2088 套。同是下半年進入下行周期的 2015 年，當年二手房交易量為 2153 套，還略高於 2018 年。

香港物業市場一般以藍籌屋苑表現作為市場的參考指標。據中新網援引《香港商報》報道，香港中原地產研究部高級聯席董事黃良升指出，今年 7 月十大藍籌屋苑的二手買賣合約登記錄得 169 宗，總值 14.32 億港元，較 6 月的 189 宗及 17.60 億港元，分別下跌 10.6% 及 18.6%，創 6 個月新低。香港新盤連環開售，估計 8 月份二手傳統屋苑登記量將會進一步下調。

另據香港利嘉閣地產及美聯物業數據，兩行十大指標屋苑在周末（8 月 3 日至 4 日）僅錄 4 宗及 3 宗成交，持續於低位徘徊。

香港樓市滑坡還體現在土地拍賣上。據《21 世紀經濟報道》報道，香港特區政府近期推出的啟德新一塊跑道區住宅地，僅接獲 4 份標書，相比此前同區地塊的競標情況，開發商反應明顯冷淡。最終由會德豐、嘉華國際及中海外合組的財團，以 127.398 億港元中標，折合每平方呎樓面地價僅為 11842 港元，較市場估值下限 1.3 萬港元低逾 9%，更是創下區內逾兩年半新低。

6 月以來，新鴻基地產股價下跌瞭 8.62%，長和同期下跌瞭 7.36%，九龍倉置業下跌 14.38%，恒基地產下跌 5.93%，新世界發展下跌 14.36%。同期恒生指數下跌瞭 3.4%。

香港房地產的 " 黃金時代 " 已過？

2019 年 5 月 28 日，91 歲的李兆基出席恒基兆業的股東會，這是其最後一次以恒基兆業主席身份出席，此前一天，公司已公告李兆基辭任公司主席兼總經理，股東會後正式生效。

隨著他的退場，香港富豪的 " 四大天王 " 時代也正式宣告落幕。無一例外，李嘉誠、李兆基、鄭裕彤和郭得勝的財富都來自於房地產業，而今時香港已經不再是房地產的 " 黃金時代 "。如今香港的樓市已經在高位盤整多年，土地供應也不似過去；在內地，港商的節奏又普遍跟不上大勢，屬於他們的大時代正在揮手告別。

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這些年來，恒基兆業在營收上未有起伏。2018 年，恒基兆業收入 219.82 億港元，與 2017 年的 279.6 億港元，下降 21.38%；股東應占盈利為 311.57 億港元，較 2017 年度的 308.09 億港元有所增長約 1%。

新鴻基地產這些年的主營業務雖已延伸至物業銷售及物業租賃、酒店經營、電訊、運輸基建及物流等板塊，但它的主要收入來源，是物業租賃。

上一個財年，新鴻基香港及內地租賃組合的凈租金收入分別為 145.49 億港元及 35.34 億港元，較去年分別增加 6% 及 19.7%。

這些年來，租賃收入早已超過物業銷售成為新鴻基利潤的大頭。新鴻基的業績一直也無驚無喜，在中國內地的地產開發偶有亮眼的項目，但這是屬於 " 碧萬恒 " 的時代，它僅能在商業地產中謀得一席之地。

前首富李嘉誠退位一年後，長和系在其子李澤鉅的領導下平穩前行。長和年報顯示，公司 2018 年純利同比升 11% 至 390 億港元，是自 2013 年以來首次呈現雙位數增長。

但長和這一年來，並不太平。5 月 14 日，沽空機構 GMTResearch 發佈瞭關於長和的研究報告。在報告中，GMT 表示，長和最近發佈的年報顯示，長和隱瞞 577 億港元債務。

這是對長和嚴厲的指控，在隨後的股東會上，李澤鉅也強勢回應稱，" 我們的年報好像電話簿那麼厚 "，一不留意就會看錯，因此 " 要讀多點書 " 才能夠看得懂。

但長和系這一年來股價不斷走低是不爭的事實。近兩年長和股價已經從 104 港元左右跌到當前 68 港元，長和系也逐漸和它的巔峰時刻告別。