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香港一手樓市現“小陽春”!

導讀:一直以來,土地短缺問題是助推香港樓價持續攀升的因素之一。中原測量師行執行董事張競達表示,今年新盤供應主要來自 2016 年所推出的地皮,發展商可能擔心樓市向下,預售樓花速度加快,而 2017 和 2018 年政府賣地的樓面面積大幅下降,因此擔憂中短期住宅供應將在 2021 至 2022 年供不應求而出現斷層。

來源丨21 世紀經濟報道(ID:jjbd21)

記者丨特約撰稿 朱麗娜 香港報道

編輯丨辛靈

圖片來源 / 圖蟲

新年伊始,香港樓市出現回暖的跡象。

" 今年開局很好,外圍市場出現很多積極因素,比如中美雙方不斷釋出善意,而且美聯儲表示將放緩加息步伐,因此近期樓市成交有所反彈。" 中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑接受 21 世紀經濟報道記者采訪時表示。

他透露,截至 1 月 20 日,香港一手住宅成交宗數已達到 1470 宗,由於不少新盤趕在農歷新年前加推,預料本月一手成交可以達到 2200 宗,二手市場成交也將有 3500 宗,相比 2018 年平均每月 3100 宗的水平明顯增加。" 這顯示樓價已找到支撐位,小陽春提前出現。" 他說。

在一手樓市的帶動下,二手成交也有所升溫。根據中原地產的統計數據,香港 10 大藍籌屋苑在上周末(1 月 19-20 日)共錄得 11 宗成交,環比增加 37.5%,成交量創下 7 周以來的新高。

自 2018 年 8 月以來,香港樓市出現調整。回顧 2018 年,香港一手住宅成交宗數 15485 宗,同比下跌 16.4%。然而,2018 年全年二手住宅成交金額仍創下瞭 3290 億港元的八年新高;成交宗數為 38782 宗,同比微跌 2.4%。

一手市場銷情再燃

剛剛過去的周末(1 月 19-20 日),香港三大新盤齊齊開盤搶客。其中,香港最大的新鴻基地產旗下土瓜灣 Downtown 38 項目在 1 月 20 日推出 155 個單位,在兩個多小時內已全部沽清,套現超過 10 億港元。

鑒於銷情如此火爆,新鴻基地產副董事總經理雷霆表示,將加推 46 個一房及 20 個兩房單位,折實售價 565.38 萬港元至 793.79 萬港元,相比前一批出售的單位價格上漲 6.3%。2018 年新鴻基地產以 543.09 億港元的銷售業績位列第一。

" 按照 2018 年 8 月的高位計算,開發商最近推出新盤時提供瞭大約 20% 的減價,在這個價位上市場仍有很好的承接力。買傢並不是不想買樓,市場購買力仍然強勁,他們大都是持幣觀望,不希望高位接盤而已。隻要定價合理,這些新盤的銷售都十分理想。" 陳永傑坦言。

事實上,2018 年 12 月底,由信和置業及香港市重建局等合作的項目凱匯,在短短 11 天內就創下瞭 147 億港元的銷售紀錄,這無疑為當時仍在風雨飄搖中的香港樓市註入瞭一針強心劑。乘勝追擊,信和營業部聯席董事田兆源表示,旗下大埔白石角逸瓏灣 8 近期推售 228 個單位,目前該項目已累計收到約 900 個訂單,超額認購近 3 倍。

2018 年 9 月底,香港銀行 12 年來首次啟動加息周期,但加息幅度僅為 0.125%,對樓市的影響尚未明顯體現。經絡按揭轉介首席副總裁劉圓圓接受采訪時表示:" 目前普遍按揭新客戶一般可做到最新的實際利率大約為 2.35%。未來加息進程可能減慢,有助業主把握低供款利率,相信 2019 年的實際按揭利率將維持在 3% 以下,對業主影響輕微。"

" 利率直接影響業主的供款負擔,因此對樓市有十分直接的影響。目前香港住宅的租金收益率約為 2.5%-3%,即使今年加息 1-2 次,但按揭利率仍將低於 3%,這意味著買樓仍然比租樓便宜。" 陳永傑指出。

在他看來,香港樓市最壞的時機已經過去,今年第一季度樓價向下調整 5% 後有望企穩," 我對今年樓市看法偏向樂觀,在英國脫歐前景不明的情況下,資金預計繼續由歐洲流向亞洲,而香港則是亞洲首選的投資市場。"

高力國際香港估價及咨詢服務高級董事鄭亥延則認為,近期一手新盤紛紛以低價開售,新盤價格將向下調整 15%,而二手市場也將受到波及而下跌 10%,但她指出 2018 年下半年 500 平方呎以下的小型住宅售價有望快速反彈。

土地供應或將現斷層

一直以來,土地短缺問題是助推香港樓價持續攀升的因素之一。中原測量師行執行董事張競達表示,今年新盤供應主要來自 2016 年所推出的地皮,發展商可能擔心樓市向下,預售樓花速度加快,而 2017 和 2018 年政府賣地的樓面面積大幅下降,因此擔憂中短期住宅供應將在 2021 至 2022 年供不應求而出現斷層。

數據顯示,2018 年度 2019 年度的私人房屋土地供應總共可提供 13850 個單位,相比上一年度銳減 46%,創下近 8 年以來的新低。張競達認為,政府在公佈《長遠房屋策略 2018 年周年進度報告》時,宣佈調整公私營房屋的新供應比例,將公營房屋的比例將由 60% 提升至 70%,私人住宅土地的年度供應目標則由原有的 1.8 萬個單位下調至 1.35 萬個單位,未來數年私人住宅土地的供應量都將維持在這個水平。

他坦言:" 盡管私人住宅未來幾年不至於出現無樓可賣的局面,但是最早在 2020 年可能出現供應斷層的問題。從目前政府賣地表以及已知的鐵路項目及市建局項目來看,可供出售的單位數目僅為 2 萬個,僅能勉強滿足未來兩年的私人住宅土地需求。"

此外,中資地產商在香港 " 跑馬圈地 " 的熱情已大為消退。根據仲量聯行的統計數據,2018 年 11 幅公開招標的住宅地中,僅 3 幅由中資奪得。中資成功投地的比率由 2017 年的 70% 大降至 2018 年的 27%。2018 年中資機構成功中標的三幅地皮,包括由保利置業投得的油塘住宅地皮,以及高銀集團及中國海外發展分別投得的舊啟德機場跑道的兩幅地皮,其中兩幅地皮中標價為市場估值下限。其他住宅地皮大多由本地大型發展商投得。

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