外灘最後一宗地，董傢渡地塊改投融創懷抱能否贏得新生？

做為上海外灘最後的一塊待開發土地，董傢渡地塊一直成為地產圈的焦點。泛海控股（000046.SZ）在 2002 年拿到該項目後，也僅僅完成瞭不到 3 分之一的開發。而在這個開發長跑中，泛海控股還是沒能堅持住，並把項目土地賣給瞭融創中國（1918.HK）。

21 日早間，融創中國與泛海控股雙雙發佈交易公告，稱融創集團全資附屬公司融創房地產與泛海旗下之武漢中央商務區簽訂協議，收購泛海下屬之上海泛海建設公司 100% 股權，從而持有北京泛海國際項目 1 號地塊與上海董傢渡項目的 100% 權益。

這個收購，把沉寂 17 年的董傢渡地塊又一次拉到瞭聚光燈下。

2002 年，泛海控股便以等同於零成本的價格獲取董傢渡 10 號、12 號、14 號三塊南外灘核心區域，但要承擔其拆遷費用。

不過，拆遷工作顯然出乎泛海控股的預料，因為拆遷速度過於緩慢，泛海控股的資金鏈問題曾在過去 17 年多次被質疑。

" 董傢渡項目拖瞭這麼久，主要是因為動遷問題。" 上海一位地產人士告訴記者。

2010 年，泛海控股因為在北京有四幅地塊未能按原計劃開發建設而被列入一份國土部土地閑置的 " 黑名單 "。

而在上海，泛海控股的上海董傢渡首期項目在 2010 年 7 月 28 日才進入規劃報批階段，而該地塊距離其最初拿地的時間已長達 8 年，項目 " 擱淺 " 時間較北京地塊更長久。

項目漫長的運作周期，使得泛海損失瞭極大的周轉速度，但是也帶來瞭土地財富的巨量增值。在這個被動和主動的博弈中，接下來的日子裡董傢渡項目又開始緩慢的拆遷工作。

2019 年的這個大額收購把這個項目重新帶回公眾視線之際，距離泛海拿地已經是 17 年的歲月。可是最後也僅完成瞭 10 號土地的拆遷，另外兩塊拆遷依舊在繼續。

" 旁邊還在拆遷，我們買這裡純粹是看到未來的規劃和較好的中心位置。" 一位泛海國際業主告訴記者。

第一財經記者走訪董傢渡項目發現，周圍依舊處於建設狀態，配套並不理想，不過，因為區域位置較好，周圍豪宅林立。包括綠城黃浦灣、華潤外灘九裡都在附近，從單價看，基本超過 10 萬 / 平方米。

不得不說，董傢渡項目的地理位置，足以讓所有開發商垂涎。這是上海黃浦區核心位置，為外灘僅剩的未開發地塊，處南外灘板塊；緊鄰黃浦江、豫園；周邊環繞外灘、人民廣場、南京路、老碼頭、董傢渡金融城。

而這個板塊也是上海城市復興的核心板塊，該區域承擔瞭後續上海互聯網金融、創新類金融模式的平臺功能。

泛海控股曾表示，上海董傢渡項目是公司重點房地產項目之一，地理位置優越，市場前景良好，開發建設工作正在穩步推進。其中 12 號地塊、14 號地塊已列入黃浦區舊城區改建項目，對地塊拆遷工作的推進形成瞭有力支持和保障。

2016 年 3 月，上海市黃浦區建管會正式發佈瞭上海董傢渡項目 12 號地塊以及 14 號部分地塊的房屋征收約定。根據征收公告，本次征收的地塊為 12 號地塊與 14 號地塊的變電站部分，兩地塊征收費用預估為 95.77 億元。

2016 年 2 月，泛海控股便發佈公告稱與黃浦區建設和管理委員會簽署瞭上述土地的征收協議。以 12 號地塊占地面積 3.98 萬平方米計算，泛海建設彼時需要承擔的每平方米住宅的動遷成本在 5 萬 / 平方米。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，對於泛海控股來說，其這兩年的戰略聚焦在於金融業務板塊，所以地產業務方面或也面臨一定的投資方面的壓力。拋售項目，且直接拋售瞭北京和上海核心資產 100% 的股權，可以看出，其對於此類項目操盤力不從心。

如今，董傢渡地塊已然易主，新東傢融創拿到的項目現狀，與 17 年前的 " 毛地 " 沒有太大改變，未來融創還將承擔未來的拆遷費用，因此，從交易的對價看，公告價格低於市場預期也不難理解。

" 一般而言，拆遷時間越長，拆遷難度就越大。" 一位從事土地投資的地產人士告訴記者。接手瞭外灘這一塊鉆石地塊的融創，將要如何盤活董傢渡這個沉睡瞭 17 年的項目，勢必成為房地產行業所關註之焦點。