住建部再提“房住不炒”，今后樓市聚焦這些方面

圖片來源：視覺中國

3 月 9 日下午，十四屆全國人大二次會議民生主題記者會召開，住房和城鄉建設部部長倪虹就住房市場和城鄉建設領域相關問題做出解答，涉及房地產發展新模式、房地產政策、城市更新等方面。

在記者會上，倪虹再提 " 房住不炒 " 定位，強調要完善 " 市場 + 保障 " 的住房供應體系，同時強調，房地產今后拼的是高質量、新科技、好服務，誰能抓住機遇轉型發展、誰能為群眾建設好房子提供好服務，誰就能有市場、誰就能有發展、誰就能有未來。

倪虹認為，從我國城鎮化發展進程看、從全國城鎮住房存量的更新改造需求看，房地產仍有很大的潛力和空間，住建部將通過聚焦穩市場、防風險、促轉型三方面，落實好政府工作報告所部署的任務。

加快構建房地產發展新模式

今年政府工作報告強調要適應新型城鎮化發展趨勢和房地產市場供求關系變化，加快構建房地產發展新模式。加大保障性住房建設和供給，完善商品房相關基礎性制度，滿足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求。

對于這些新的提法，倪虹在記者會上表示，構建房地產發展新模式是破解房地產發展難題、促進房地產市場平穩健康的治本之策。在理念上，要始終堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，完善 " 市場 + 保障 " 的住房供應體系，政府保障基本住房需求、市場滿足多層次多樣化住房需求，建立租購并舉的住房制度，努力讓人民群眾住上好房子。

對于具體機制，倪虹認為要建立 " 人、房、地、錢 " 要素聯動的新機制，即從要素資源科學配置入手，以人定房、以房定地、以房定錢。抓手就是指導各地編制好住房發展規劃，同時，完善房屋從開發建設到維護使用的全生命周期管理機制。在供給方面，要改革完善商品房開發、融資、銷售等基礎性制度，有力有序推進現房銷售。在使用方面，要加快建立房屋體檢、房屋養老金、房屋保險等專項制度。

在具體的實施工作上，倪虹提出，要規劃建設保障性住房，推進 " 平急兩用 " 公共基礎設施建設和城中村改造。

" 這既是利民之舉，又是發展之計，也是轉型之策。" 倪虹表示，規劃建設保障性住房，是完善住房制度和供應體系，重構市場和保障關系的重大改革，重點是拓展配售型保障性住房的新路子。" 平急兩用 " 公共基礎設施建設，是統籌發展和安全、提高城市韌性的重大舉措，重點是平時用得著，關鍵時刻用得上。城中村改造，是解決群眾急難愁盼的民生工程，重點是要消除安全風險隱患，改善居住環境，促進產業轉型升級，推動城市高質量發展。

" 去年國務院先后出臺了三個文件，今年重點就是抓開工建設、抓質量安全，盡快取得實實在在的成效。" 倪虹說。

實施工作的另一個重點，是下力氣建設好房子。倪虹指出，住房發展歸根到底是要讓人民群眾住上好房子，不同面積、不同價位都有不同的好房子。住建部將引導建筑師精心設計好戶型，鼓勵企業研發好產品、好材料、好設備，也希望能夠多行業跨界協同，合力建造綠色、低碳、智能、安全的好房子，讓群眾能夠住得健康、用得安全方便。

倪虹還表示，2024 年住建部將有序推進城市更新，今年全國將再改造 5 萬個城鎮老舊小區，建設一批完整社區。此外，還將再改造 10 萬公里以上城市地下管網，再啟動 100 個城市、1000 個以上易澇點的整治。

" 在新模式下，我希望現在的房地產企業看到，今后拼的是高質量，拼的是新科技，拼的是好服務。誰能抓住機遇、轉型發展，誰能為群眾建設好房子、提供好服務，誰就能有市場，誰就能有發展，誰就能有未來。" 倪虹如是說。

" 對于房地產市場，我們不能光看短期，還要看中長期。" 倪虹表示，當前，我國房地產市場調整轉型，穩定市場任務依然艱巨。但是，從我國城鎮化發展進程看，從全國城鎮住房存量的更新改造需求看，房地產仍有很大的潛力和空間。

關于構建房地產發展新模式，廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，關鍵是打造 " 保障 + 市場 " 的住房供應體系，以大規模建設供應配售型保障性住房為抓手，滿足城市工薪階層、人才群體的產權性住房需求，通過供給改革來順應市場對于低價格、配套好、區位優、品質好的住房需求，同時要繼續加大保租房籌建力度。

此外，李宇嘉建議，包括供地制度、開發制度、銷售制度、交付和保養等在內的商品房基礎性制度進行調整，在供地方面，告別財政收入導向的供地模式，建立人房地錢要素良性循環制度，以人定房、以房定地、以地定錢。開發制度方面，共建配套和住房本體同步規劃同步開工同步交付，建立項目白名單落地機制。銷售制度建立預售現售并舉漸進過渡的模式，加強預售資金監管。最后是全生命周期的維護保養。

中指研究院市場研究總監陳文靜也表示，預計未來包括土地管理制度、住房交易制度、住房保障制度、住房金融制度、住房稅收制度等多個方面，將迎來與新階段新模式相適應的制度完善與改革。

2024 年要優化房地產政策

今年政府工作報告里關于房地產的表述，是在 " 更好統籌發展和安全，有效防范化解重點領域風險 " 的框架下進行的，并提出 2024 年要優化房地產政策，對不同所有制房地產企業合理融資需求要一視同仁給予支持，促進房地產市場平穩健康發展。

關于落實好政府工作報告所部署的任務，住建部將聚焦穩市場、防風險、促轉型三方面開展工作。

倪虹指出，城市政府要用好調控自主權，房地產是以城市為單元的市場，各城市供求關系有很大差別，因此強調因城施策、精準施策、一城一策，城市政府要根據當地人口情況、供需情況以及保障需求，編制好、實施好住房發展規劃，因城施策優化房地產政策，穩定房地產市場。

" 好的企業有困難項目，困難企業也有好的項目，" 倪虹表示要一視同仁支持不同所有制房地產企業合理融資需求，住建部會同金融監管總局指導地方建立城市房地產融資協調機制，按照 " 一項目一方案 " 提出項目 " 白名單 "，目前全國 31 個省份 312 個城市建立了這個機制，上報的 " 白名單 " 項目達到了 6000 多個。在這些項目中，82.8% 是民營企業和混合所有制企業的項目，截至 2 月底，商業銀行已經審批貸款超過 2000 億元。

不過，倪虹也強調，對嚴重資不抵債、失去經營能力的房企，要按照法治化、市場化的原則，該破產的破產，該重組的重組。

城市不僅要有高度，更要有溫度，要讓外來人口進得來、留得下、住得安、能成業。倪虹表示，要一手抓配售型保障性住房建設，一手抓租賃型保障性住房供給，以 " 一張床、一間房、一套房 " 等多樣化多元化方式，著力解決好新市民、青年人和農民工等的住房問題。

" 住建部充分賦予城市政府用好調控自主權，因城施策，優化房地產政策。" 陳文靜表示，從具體的調控政策趨勢來看，2024 年預計更多城市將結合自身情況及時優化調整相關政策。

比如，一線城市或繼續優化限購政策，二線城市有望全面取消限制性政策，核心城市降低首付比例、降低房貸利率等政策依然具備空間。

改善性住房需求具備較大釋放潛力，多樣化改善性需求的政策支持力度有望繼續加大。從供給端來看，未來郊區住宅項目容積率 1.0 限制或迎來調整，低容積率更宜打造高品質產品，同時對項目價格端的限制亦有望優化，以滿足居民多樣化改善性住房需求。

從需求端來看，核心城市大面積段限制性政策或將繼續優化，如建議北上深可參考廣州、成都取消 120 平方米或 144 平方米以上限購政策，更多城市有望通過降低多孩家庭和老年家庭購房門檻、提升公積金貸款額度和增加公積金貸款次數等方式支持改善需求。